Wat u vooral niet moet doen als u verbouwt om te verhuren

Onlangs kreeg ik een man uit Gent over de vloer die drie luxeappartementen verhuurde in Brussel. Welgeteld 1,35 miljoen euro had hij erin geïnvesteerd, maar veel plezier had hij nog niet beleefd aan zijn belegging. Als hij op voorhand langs was geweest, had hij gemakkelijk 500.000 euro kunnen besparen. Aan het woord is, Thomas Valkeniers, zaakvoerder van onze 4 vastgoedkantoren en auteur van het boek ‘Investeren in vastgoed. De complete startersgids’. Daarin geeft hij de do’s-and-don’ts mee voor de beginnende vastgoedinvesteerder. Die neemt immers nog te vaak verkeerde beslissingen die aan zijn rendement vreten.

Een van de eerste vragen die men zich doorgaans stelt als men in vastgoed investeert, is: koop ik nieuwbouw of iets bestaands? Het antwoord hierop hangt af van meerdere factoren. Wie graag de handen uit de mouwen steekt, zal geneigd zijn om een bestaande woning te kopen en te renoveren. Terwijl een investeerder die geen rompslomp wil en de komende twintig jaar safe wil zitten, eerder voor een nieuwbouw zal gaan.

Waarop moet u letten als u voor de optie 'bestaande eigendom' - en dus een renovatieproject - kiest?

Koop geen woning

Wie investeert in vastgoed om te verhuren, doet dat met het oog op een zo hoog mogelijk rendement. Dan is investeren in een huis minder interessant dan in een appartement. Voor een huis kun je doorgaans wel een hogere huurprijs vragen, maar die staat niet in verhouding tot de hogere aankoopprijs van een huis tegenover een appartement.’
Bovendien vraagt een woning ook meer onderhoud dan een appartement. Denk maar aan de tuin. Veel huurders zien zo’n tuin niet zitten, wat maakt dat niet alleen de vraag naar huurhuizen niet groot is (en u uw pand misschien niet snel verhuurd krijgt), maar dat u bovendien het risico loopt dat uw huurders de woning niet goed zullen onderhouden en u dus achteraf met extra kosten opgezadeld zit. Doordat huizen doorgaans groter zijn dan appartementen, zijn ook de kosten navenant.

Er zijn natuurlijk ook uitzonderingen. In regio’s waar veel expats verblijven, is er wel vraag naar huurhuizen en kun je voor een huis van goede kwaliteit wel een hogere huurprijs vragen.

Koop een appartement met twee slaapkamers

Wilt u vastgoed kopen om het te verhuren, dan kiest u dus beter voor een appartement. Maar ook daar: ga niet voor zomaar eender welk appartement. ‘Hoe kleiner het appartement, hoe groter het rendement, maar ook hoe hoger de rotatie. Gemiddeld blijft een huurder drieënhalf jaar. In een studio of één-slaapkamer-appartement is het verloop hoger. Dat betekent dus dat u vaker op zoek moet naar een nieuwe huurder - wat extra rompslomp met zich meebrengt - maar ook dat u misschien wat vaker met leegstand te maken krijgt, als u niet meteen een nieuwe huurder kunt aantrekken. Meer leegstand betekent: minder huurinkomsten en dus een lager rendement.
Misschien woont u zelf in een woning met drie slaapkamers en vindt u dat ideaal, maar als u iets koopt en verbouwt om te verhuren, dan kiest u beter voor een appartement met twee slaapkamers. Zo’n doorsnee-appartement voldoet aan de wensen van de meeste huurders. Voor een appartement met drie slaapkamers kun je wel een iets hogere huurprijs vragen, maar die staat niet in verhouding tot de extra ruimte. ‘Een appartement met twee slaapkamers heeft meestal een oppervlakte van 85 à 90 m². Voor een appartement met drie slaapkamers is dat al gauw 110 à 120m², of zo’n 30% meer. In de huurprijs zal je nooit het equivalent erbij krijgen.

Bovendien zijn grote appartementen ook duurder in aankoop. Uit de vastgoedbarometer van de notarisfederatie Fednot blijkt dat de prijs van een extra kamer in een appartement fors oploopt. Een appartement met 2 slaapkamers kostte vorig jaar gemiddeld bijna een derde meer dan een flat met één slaapkamer. Voor een appartement met 3 slaapkamers betaalt u eveneens een derde meer dan voor een met twee slaapkamers.

Investeer niet in luxematerialen

Het is niet omdat u een dure keuken van € 50.000 installeert dat de waarde van uw woning met eenzelfde bedrag stijgt. ‘Onderzoek in de Verenigde Staten toont aan dat bij verbouwingen de waardevermeerdering lager ligt dan de kostprijs van die verbouwing. En dat geldt ook voor het gebruik van luxematerialen’, weet vastgoedeconoom Sven Damen van de KU Leuven. ‘In de VS worden op regelmatige basis enquêtes gehouden waarbij (ver)bouwprojecten eerst aan aannemers en nadien aan schatters worden voorgelegd. Een soort ‘voor & na’, zeg maar. Vorig jaar bleek dat 57% van de investeringen in een woning werd doorvertaald in de waarde ervan. Met andere woorden: een investering van € 10.000 euro doet de waarde van het huis met € 5.700 stijgen. In 2017 bedroeg het percentage 64%
Men kan de vergelijking maken met het verkopen van een tweedehandsauto. De prijs daarvan wordt onder meer bepaald door het merk van de auto, de leeftijd en het aantal kilometers op de teller. En de opties? Daar krijgt u niets voor. Het heeft dan ook weinig zin dat u in die opties, in het geval van een woning, luxematerialen, investeert.

Wie verhuurt, rekent natuurlijk niet alleen op het direct huurrendement - tegenwoordig schommelt dat rond 3 procent - maar ook op de waardestijging van zijn pand. Luxe is evenwel zeer subjectief. Wat u mooi vindt, vindt een ander misschien erg lelijk, en omgekeerd. Bovendien dateert luxe ook sterker.

Denk verder dan een nieuwe keuken of badkamer

Als eigenaar/verhuurder wilt u natuurlijk zo weinig mogelijk centen uitgeven. Misschien denkt u daarom: een likje verf en een nieuwe keuken of badkamer zullen wel volstaan om kandidaat-huurders over de streep te trekken. Toch kijkt u beter wat verder. Want investeren in energiebesparende maatregelen loont.

Als u een appartement verbouwt, zal dat natuurlijk moelijker liggen, omdat u ook rekening moet houden met de andere eigenaars in het gebouw en u misschien niet zomaar hoogrendementsglas kunt laten plaatsen of het dak beter isoleren. Maar als u een huis verhuurt, doet u natuurlijk wat u wilt. Bovendien wil de Vlaamse overheid dat tegen 2050 elke Vlaamse woning even energiezuinig is als een huis dat vandaag wordt gebouwd.

Tip!

Als u niet weet waar te beginnen, kan u steeds een ‘huisdokter’ of ‘renovatiecoach’ onder de arm nemen, een onafhankelijke deskundige die uw woning analyseert en een stappenplan opstelt om ze energiezuiniger te maken. In functie van het budget stellen zij een prioriteitenlijst op met werken die het best eerst gebeuren, gevolgd door werken die in een latere fase kunnen worden aangevat.
Het is daarbij belangrijk om doordacht te werk te gaan en ook al rekening te houden met mogelijke vervolgwerken. Zo vermijd je extra kosten. Als je bijvoorbeeld dakisolatie plaatst en er in een latere fase ook in gevelisolatie wordt voorzien, kan je er maar beter voor zorgen dat je de dakisolatie voldoende laat doorlopen, zodat die nadien mooi op de gevelisolatie kan worden .
Om groene investeringen aan te moedigen, zijn er bovendien voor heel wat energiebesparende werken premies te krijgen. Ook daar kan zo’n coach bij helpen.
Een hulpmiddel is alvast het epc of energieprestatiecertificaat. Zo’n epc geeft weer hoe energiezuinig uw woning is. Sinds begin dit jaar steekt het epc in een nieuw jasje. Een van de nieuwigheden is dat in het document concrete aanbevelingen worden gedaan om uw woning energiezuiniger te maken, mét een schatting van de kostprijs. In zo’n epc staat niet of u een lelijke of mooie badkamer hebt, wel hoeveel dakisolatie kost. Anders gezegd: een kandidaat-koper kan nu zwart op wit zien hoeveel het zal kosten om een huis in orde te brengen, en hoe dat de waarde van uw woning beïnvloedt.
Laat persoonlijke voorkeuren achterwege. Het kan verleidelijk zijn om als eigenaar uw huurappartement te verbouwen volgens uw smaak. Toch doet u dat beter niet. Het risico bestaat immers dat een kandidaat-huurder daarop afknapt. Vandaar dat u beter met zo neutraal mogelijke materialen werkt. Een huurder wil vooral een standaardafwerking zoals een witte keuken of een grijze vloer, dat soort “passe-partoutafwerking” wordt doorgaans door iedereen gesmaakt.
Advies nodig bij het zoeken naar uw investeringsvastgoed?
SchattingGratis schatting